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Infos pratiques

QU'EST-CE QUE LE MANDAT?

Le mandat est une procuration établie par le vendeur au bénéfice de l'agent immobilier afin qu'il puisse entamer toutes les actions nécessaires à la vente du bien qui lui est confié. Sont précisés dans ce mandat:

     *La mission de l'agent immobilier

     *le descriptif précis du bien concerné

     *la durée de la validité du mandat avec la date limite à laquelle il prendra fin automatiquement (en général, la durée minimale est de 3 mois)

     *les obligations et les pouvoirs de l'agent

     *le prix demandé pour le bien, ainsi que le montant (forfaitaire ou au pourcentage du prix) de la commission de l'agent et la date de paiement de cette commission (en général, au moment de la signature de l'acte authentique, chez le notaire)

A noter: la commission de l'agent immobilier n'est due qu'à condition qu'il y ait un contrat signé. Le montant est généralement supporté par l'acquéreur puisqu'il est ajouté au prix demandé par le vendeur.

 

QUELS SONT LES DIFFERENTES FORMES DE MANDAT?

Le mandat simple: Il laisse toute liberté au vendeur, qui peut: proposer l'affaire à un ou plusieurs autres agents immobiliers, vendre le bien lui-même sans intermédiaire autre que le notaire.

Le mandat exclusif: Il oblige le vendeur à adresser tout acheteur eventuel à l'agent. Il ne peut pas proposer de mandat à d'autres agences. S'il n'est pas satisfait des services de l'agence, le vendeur peut mettre fin au contrat au bout de 3 mois, par lettre recommandée.

Le mandat préférentiel: Certaines agences proposent un mandat préférentiel qui est un compromis entre le mandat exclusif et le mandat simple. Il permet, tout en confiant l'exclusivité à l'agence, de vendre par soi-même son bien immobilier. C'est un contrat qui a le défaut de mettre en quelque sorte en concurrence l'agence et son client!

REMARQUE: Quelle que soit la forme de mandat, le vendeur ne peut pas conclure la vente avec un acquéreur qui lui aurait été présenté par l'agence, même après expiration du mandat, sous peine de poursuites judiciaires.

 

 

LE COMPROMIS DE VENTE:

Avant de procéder à l'achat proprement dit de votre bien, vous devez signer un avant contrat permettant de réserver le terrain, et qui devra apporter le plus de précisions possibles sur le futur acte notarié de vente. S'il peut être rédigé directement par le vendeur et l'acquéreur, nous vous conseillons de vous faire aider d'un spécialiste tel qu'un notaire ou un agent immobilier pour rédiger ce document.

Il s'agit d'un contrat par lequel le vendeur et l'acquéreur s'engagent à vendre / acheter un bien à prix déterminé.

Des conditions suspensives y sont mentionnées. Celles-ci vous permettent de vous prémunir d'imprévus devant remettre en cause la vente ou l'achat du bien, et indépendants de la volonté de l'acheteur ou du vendeur. Leur rédaction est donc très importante. Dans le cas de la non réalisation d'une au moins des conditions mentionnées dans le contrat, la vente est annulée et les sommes déjà versées au vendeur doivent être restituées à l'acheteur. En outre, aucun frais ou commission n'est à payer aux intermédiaires.

 

 

L'OFFRE D'ACHAT:

L'offre d'achat, également appelée promesse d'achat, se présente par écrit. C'est un document contractuel à l'aide duquel une personne s'engage à acheter une propriété. En retour, ce document prévoit aussi que le vendeur s'engage à vendre sa propriété, une fois cette promesse d'achat acceptée.

Vous avez le loisir d'accepter ou de refuser l'offre. Si vous l'acceptez, elle devient un contrat irrévocable et vous devez en respecter les conditions, faute de quoi vous pourriez être poursuivi. Si vous la refusez, vous pouvez faire une contre offre, laquelle peut être à son tour acceptée ou refusée.

 

 

L'ACTE DE VENTE:

L'acte de vente est le dernier acte du processus de vente.

Il engage définitivement le vendeur et l'acheteur: le premier à transférer la propriété du bien qu'il a mis en vente à l'acquéreur, et le second à payer le prix de vente convenu au vendeur.

Seul un notaire peut rédiger ce document.

En principe, c'est le notaire du vendeur qui s'en charge mais il peut être assisté du notaire de l'acheteur. Précisons que la présence des 2 professionnels n'occasionne pas de dépenses supplémentaires. Ils se partagent en effet les honoraires en fonction d'accords qui leur sont propres.

Attention: les autres frais liés à la vente demeurent intégralement à la charge de l'acheteur.

Après la rédaction du contrat de vente, les deux partis sont définitivement liés. L'acquéreur devenu propriétaire reçoit alors les clés de son nouveau logement ainsi qu'une attestation de propriété. L'acte de vente doit ensuite être transmis au bureau des hypothèses dans un délai de 6 mois à un an afin d'être publié.

 

 

CONTRÔLES OBLIGATOIRES:

Le "métrage Loi Carrez": La Loi Carrez du 18 Décembre 1996 impose la mention de la superficie des lots de copropriété dans tous les avant contrats et les contrats de vente.

Le diagnostic amiante: Les vendeurs d'immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er Juillet 1997 ont l'obligation d'annexer à leur compromis de vente un état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante. Cette obligation concerne aussi bien les appartements que les maisons individuelles.

La recherche de plomb: Depuis la loi du 29 Juillet 1998, les vendeurs de biens construits avent le 1er Juillet 1949 doivent fournir un état d'accessibilité au plomb si leur bien est situé dans une zone d'accessibilité au plomb, determinée quelle que soit la localisation. A joindre avec l'acte de vente.

L'état parasitaire: Cet état relatif à la présence de termites dans le bâtiment est nécessaire seulement si le bien est situé dans une zone contaminée par les termites. Ces zones sont répertoriées dans les mairies et les préfectures. A joindre avec l'acte de vente.

L'état des risques naturels et technologiques: Cet état est requis dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret.

Diagnostic de performance énergétique (DPE): Il est obligatoire depuis le 1er Novembre 2006. Il doit être joint à l'acte authentique. Ce diagnostic consiste en:

Diagnostic gaz: Cet état de l'installation relatif à la sécurité est requis pour toute habitation avec une installation intérieure de gaz de plus de 15 ans, obligatoire depuis le 1er novembre 2007 Il est réalisé en vue d'évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes. Des mesures sont réalisées avec un appareil spécifique. En cas d'anomalies graves, des travaux peuvent etre obligatoires avant remise en service de l'installation.

Diagnostic éléctricité: Cet état de l'installation intérieure d'éléctricité est requis pour toute habitation avec installation intérieure d'éléctricité de plus de 15 ans. Il est obligatoire depuis le 1er semestre 2008.

Enfin, si vous envisagez d'acquérir une maison individuelle, contactez la mairie pour connaître les règles d'urbanisme applicables à votre quartier. Ce point est primordial si vous projetez d'entreprendre des travaux.